Vakantiewoning aanmelden bij Toerisme Vlaanderen

1. Wettelijk kader — het Logiesdecreet

De aanmeldplicht komt uit het Decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, uitgevoerd door het Besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2017. Het basisprincipe staat in artikel 5: "De exploitant, of de persoon die daartoe is aangesteld, meldt de uitbating van het toeristische logies aan bij Toerisme Vlaanderen."

Wat een "toeristisch logies" is, is heel breed gedefinieerd in artikel 2, 2°: "elke constructie, inrichting, ruimte of terrein, in eender welke vorm, dat aan een of meer toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf biedt voor een of meer nachten, en dat wordt aangeboden op de toeristische markt." Dus: hotelkamer, gastenkamer, appartement, chalet, boshuisje, tent op je land — allemaal hetzelfde regime.

Enkel als je gratis logies aanbiedt of enkel aan vrienden en kennissen zonder publieke aanbieding, val je buiten het decreet. Zodra je adverteert, val je erin. Toerisme Vlaanderen benoemt dit letterlijk: "ook als je maar tijdelijk of occasioneel verhuurt, bijvoorbeeld één of meer nachten per jaar via Airbnb, Booking.com of een ander boekingsplatform."

2. De aanmelding stap voor stap

Toerisme Vlaanderen geeft je twee opties. Doe het online — dat is de snelste weg.

Optie 1 — Online via het uitbatersportaal (aanrader)

1. Ga naar uitbatersportaal.toerismevlaanderen.be.
2. Log in met je elektronische identiteitskaart (of itsme).
3. Vul de gegevens van de uitbater in en de gegevens van je logies (adres, capaciteit, benaming).
4. Je registratienummer wordt onmiddellijk per e-mail bevestigd. Vanaf dat moment mag je gasten ontvangen.

Optie 2 — Papieren formulier per e-mail of post

Kan ook, met het officiële formulier "Formulier voor aanmelding, erkenningsaanvraag of aanvraag van een comfortclassificatie voor een toeristisch logies" (docx-download op de Toerisme Vlaanderen-site). Registratienummer volgt "enkele dagen later" — vaag geformuleerd door Toerisme Vlaanderen zelf, dus reken op minstens één werkweek. Tot dan mag je géén gasten ontvangen.

3. De negen basisexploitatievoorwaarden (art. 4)

Artikel 4 van het decreet somt op waar je logies aan moet voldoen om überhaupt uitgebaat te mogen worden. Samengevat:

• Brandveiligheid — een geldig brandveiligheidsattest (type A, Abis, B of C) — zie het volgende hoofdstuk.
• Properheid — voor toeristen toegankelijke ruimtes in voldoende staat van onderhoud.
• Minimum één nacht — je mag niet minder dan één nacht aanbieden.
• BA-verzekering — met vier verplichte waarborgen (art. 4 uitvoeringsbesluit): brand gebouw, brand inboedel, BA gebouw (art. 1721 BW) en BA uitbating.
• Geen strafblad — een uittreksel uit het strafregister, niet ouder dan 30 kalenderdagen op de datum van opvraging, zonder veroordeling voor de misdrijven opgesomd in art. 4, 5°.
• Eigendomsbewijs of geldige overeenkomst — je bent eigenaar of hebt een schriftelijke overeenkomst waarmee je mag exploiteren.
• Uitbatingsvoorwaarden — meubilair, verlichting, elektriciteit, afsluitbaar sanitair, verluchting… (per logies-type gedetailleerd in de uitvoeringsbesluiten).
• Benaming-voorwaarden — als je jezelf "hotel", "B&B", "vakantiewoning" of "gastenkamer" noemt, gelden bijkomende specifieke normen.
• Ruimtelijke ordening — je gebouw moet in orde zijn met de stedenbouwkundige regels (bestemming, vergunning).

De aanmelding zelf staat als 10e voorwaarde in dezelfde lijst — sluitstuk van het rijtje.

4. Brandveiligheidsattest — welke krijg je?

Er zijn vier soorten attesten. Ze worden uitgereikt door de burgemeester van je gemeente, na een controle door de brandweer.

Voor welke bijlage van het brandveiligheidsbesluit jouw logies onder valt (bijlage 2, 2/1, 3 voor kamergerelateerde logies, of bijlage 4 voor terreingerelateerde), hangt af van type en capaciteit. De brandweer bepaalt dat bij het plaatsbezoek. Gebruik de tool hieronder voor een indicatie.

Kost en doorlooptijd hangen af van de gemeente en de brandweerzone. Beide worden niet gecentraliseerd door Toerisme Vlaanderen — bel je gemeente voor het retributietarief en reken op minstens enkele weken tussen aanvraag en plaatsbezoek. Diepere uitleg staat in de spoke over brandveiligheidsattesten.

5. BA-verzekering — welke waarborgen precies?

Artikel 4, 4° van het decreet vraagt dat je "beschikt over een verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid". Artikel 4 van het uitvoeringsbesluit maakt duidelijk welke vier waarborgen die polis minstens moet bevatten:

1. Brand gebouw — voor het toeristische logies of de gebouwen/delen die als logies worden uitgebaat.
2. Brand inboedel — voor de inboedel van dat logies.
3. BA gebouw — die minstens de contractuele aansprakelijkheid dekt in het kader van artikel 1721 Burgerlijk Wetboek.
4. BA uitbating — burgerlijke aansprakelijkheid uit hoofde van de exploitatie zelf.

Belangrijk: een "gewone" woonhuisverzekering dekt zelden alle vier. Vraag je makelaar expliciet naar deze combinatie voor toeristische verhuur.

6. Erkenning en sterren — vrijwillig, maar de moeite

Bovenop de verplichte aanmelding kan je vrijwillig een erkenning aanvragen (art. 6). Die is gratis. Een logiesadviseur van Toerisme Vlaanderen komt langs voor een plaatsbezoek en een adviesgesprek. Na goedkeuring krijg je per e-mail de officiële bevestiging en per post het erkenningsschild voor aan je gevel.

Wat de erkenning oplevert:

• Toegang tot logiessubsidies (enkel erkende logies komen in aanmerking).
• Recht om een comfortclassificatie (sterren) aan te vragen.
• Mogelijkheid tot een toegankelijkheidslabel.
• Erkenningsschild + gebruik van het erkenningsteken op je website en drukwerk.

Diepere uitleg in de spoke over erkenning en sterren.

7. Boetes en handhaving

Artikel 12 §1 is heel expliciet: een administratieve geldboete van 250 tot 25.000 eurokan worden opgelegd aan de exploitant die niet aan de basisvoorwaarden voldoet of niet is aangemeld. Bij een nieuwe inbreuk binnen vijf jaar worden die bedragen verdubbeld — dus tot 500 tot 50.000 euro.

De handhaving loopt niet via toevallige controles. Artikel 11 geeft Toerisme Vlaanderen de bevoegdheid om aan tussenpersonen (Airbnb, Booking, Vrbo…) schriftelijk de gegevens op te vragen van alle Vlaamse logies waarvoor ze bemiddelen — voor steekproeven, bij twijfel of naar aanleiding van een klacht. Wie niet is aangemeld, valt daar dus onherroepelijk uit. Bovenop komen sinds 2023 nog de DAC7-verplichtingen die dezelfde platforms ook aan de fiscus koppelen.

8. Verblijfsbelasting — wat je gemeente er nog bovenop legt

De aanmelding bij Toerisme Vlaanderen is één laag. De verblijfsbelasting is een tweede — geregeld door je gemeente en dus per gemeente verschillend. Sommige Limburgse gemeenten heffen per nacht per persoon (bv. Maasmechelen €2,50), andere per verhuureenheid per jaar (bv. Genk) of per kwartaal (bv. Lanaken). De actuele tarieven per gemeente staan in de spoke verblijfsbelasting in Belgisch Limburg.

9. Airbnb, Booking & DAC7

Sinds 2023 verplicht de Europese DAC7-richtlijn de platforms om jaarlijks je identificatiegegevens, rekeningnummer, aantal transacties en inkomsten door te geven aan de Belgische fiscus (FOD Financiën). Dat maakt de handhaving voor Toerisme Vlaanderen én de fiscus veel doortastender — de gegevens komen gewoon binnen. Wat dit concreet betekent en hoe je jezelf beschermt tegen dubbele belasting staat in de spoke over DAC7 en platformverplichtingen.

10. Zelf doen of laten regelen?

De aanmelding zelf is een half uur werk. Het brandveiligheidsattest is bureaucratisch (aanvraag bij de burgemeester, plaatsbezoek brandweer, correcties, hercontrole) en kan weken tot maanden duren. De juiste BA-polis met vier waarborgen vraagt een goed gesprek met je makelaar. En als je nadien nog een erkenning en sterren wil, komt er nog een plaatsbezoek van Toerisme Vlaanderen bij.

Voor onze eigenaren regelen we die hele keten. Wil je enkel weten of het rendabel is voordat je in die administratie duikt? Doe eerst de rendementscan — dan weet je waar je aan begint.